앞으로 지역조합주택은 동일 및 연접지역의 거주자만 가입할 수 있도록 자격요건이 까다로워진다.
지역조합의 주택조합설립을 위해서는 해당 주택건설 대지의 80% 이상 토지사용 동의서를 받아야 하는 것은 물론 실제 30% 이상 소유권을 확보해야 하는 등 지역주택조합에 대한 규제가 대폭 강화된다.
22일 국회 국토교통위원회와 국토교통부에 따르면 박홍근 국토위 위원(더불어민주당)은 최근 이와 같은 내용의 주택법 일부 개정안을 대표 발의했다.
이 개정안은 국토교통부가 올해 업무계획에서 밝힌 지역조합주택 제도개선 안을 입법화한 것으로 여야 간 큰 이견이 없어 상반기 중 국회를 통과할 가능성이 크다.
개정안에서는 현재 '광역생활권'까지 허용하고 있는 지역주택조합 가입요건을 '동일 또는 연접 시·군'으로 강화했다.
지역주택조합이 당초 취지에서 벗어나 지역 거주자가 아닌 원정 투기적 수요가 발생하고 있다는 판단에서다. 현재 수도권의 경우 서울·경기·인천, 충남권은 대전·충남·세종, 경남권은 부산·울산·경남이 하나의 광역생활권으로 묶여 있다.
이에 따라 서울에서 지역주택조합원을 모집할 경우 서울은 물론 경기·인천 거주자도 세대주 등 요건만 충족하면 조합에 가입할 수 있었다.
그러나 앞으로는 해당 시와 시 경계와 맞붙은 연접지역 거주자를 제외하고는 조합원 가입이 금지된다.
서울의 지역주택조합에 연접한 성남·고양·하남시 등의 주민은 조합원으로 참여할 수 있지만 서울과 바로 붙어있지 않은 용인·파주·수원시 등의 거주민은 가입이 불가능해지는 것이다.
또 조합설립인가를 받기 위해서는 지금까지 해당 부지의 80% 이상 토지 사용 동의(사용권원)를 받으면 됐지만 앞으로는 그에 더해 30% 이상의 실제 소유권을 추가로 확보해야 한다.
조합설립인가 전 조힙원 초기분담금(계약금) 등으로 30% 이상 토지를 매수해야 후속 사업 추진이 가능해지는 것이다.
국토부는 이 법 개정 시기에 맞춰 주택법 시행령을 동시에 개정해 지역주택조합의 중복가입도 차단하기로 했다.
현재는 무주택 또는 전용면적 85㎡ 이하 1주택을 보유한 세대주면 지역조합 신청이 가능해 1명의 세대주가 2개의 조합에 복수 가입하거나, 부부가 세대를 분리해 각각 지역조합에 가입하는 등의 문제가 있었다.
국토부는 이러한 투기적 수요를 막기 위해 앞으로는 가구당 지역조합주택 가입 건수를 1건으로 제한할 계획이다.
조합에 가입할 수 있는 해당 지역 거주기간도 현재 조합설립인가 신청일 기준 '6개월'에서 '1년'으로 늘린다.
법 개정안에는 지역조합의 해산 근거도 마련됐다.
조합원 모집 신고가 수리된 날로부터 2년까지 조합설립인가를 받지 못한 경우, 주택조합 설립인가를 받은 날로부터 3년까지 사업계획승인을 받지 못한 경우 주택조합은 조합원의 의견을 들어 해산 여부를 결정해야 한다.
개정안에서는 또 사업 추진의 실패 가능성 등을 고려해 사업계획승인 전까지 견본주택(모델하우스) 설치를 금지했다.
조합원 모집주체와 모집 대행자는 해당 주택조합의 사업개요, 조합원 자격 기준, 분담금 등 각종 비용, 토지확보 현황, 조합원 탈퇴 등의 주요 계약 내용을 소비자들이 이해할 수 있게 설명해야 하는 의무도 신설됐다.
이밖에 조합의 자금횡령 등 사고를 막기 위해 자금 보관업무를 신탁업자 또는 신탁업을 경영하는 금융기관에 위탁하도록 하고, 발기인 자격과 결격사유 등 조합 집행부에 대한 관리감독을 강화하는 조항이 개정안에 담겼다.
부칙에서는 2017년 6월3일 이전에 조합설립인가를 받은 단지에 대해서도 조합원이 원할 경우 탈퇴와 환급 청구가 가능하도록 했다.
박홍근 의원은 "지역주택조합 가입요건이 풀리면서 주택조합설립 인가 건수가 급격히 늘고 이로 인한 소비자 피해사례도 크게 증가했다"며 "선의의 피해가 발생하지 않도록 법 개정안에서 조합설립 이전단계부터 조힙설립인가 요건을 강화하고, 장기간 사업지연시 해산 절차 등을 마련했다"고 말했다.
국토부 관계자는 "이 법이 통과되면 무분별한 지역주택조합 설립이 줄어들고 주택이 필요한 곳에서만 사업이 추진돼 사업지연 문제나 조합 집행부의 부도덕성에 따른 서민들의 피해도 감소할 것으로 기대한다"고 말했다.
건설업계는 이 법이 시행되면 앞으로 지역주택조합 사업이 크게 위축될 것으로 예상했다.
한 중견 건설사 관계자는 "땅값 상승으로 택지비 비중이 높아지는 상황에서 조합설립인가 전 조합원들의 초기 계약금만으로 대지 소유권을 30% 이상 확보하는 것은 사실상 불가능하다"며 "지역조합 사업이 힘들어질 것"이라고 주장했다.
주택조합원 가입 요건을 강화한 것에 대해서도 "조합원 모집과 충원·교체가 힘들어져 사업 추진이 쉽지 않을 것"이라고 우려했다.
이번 주택법 개정안은 이르면 상반기 국회를 통과해 공포후 6개월 뒤인 올해 하반기에 시행될 전망이다.
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